＊不動産（土地建物）の調査
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●●●●●=====不動産（土地建物）の調査=====●●●●●
◎どうしても一度に掲載したかったので長くなってしまいました。
１分で無理です。
皆さんのほうで分割してお読みください。^^ m(_ _)m
＊登記簿について
不動産（土地、建物）の登記簿とは、人間の戸籍簿のようなもので
す。あなたのお住まいの管轄法務局、支局、出張所（登記所）に備
え付けられています。
登記簿は、表題部、甲区、乙区の順に綴じられています。
表題部−−−土地の場合 所在、地番、地目（宅地、田、畑等）地
積（面積）
建物の場合 所在、地番、家屋番号、種類（居宅、工
場等）構造（木造瓦葺２階建等）床面積
甲区−−−−所有権に関する事項 所有者が順に記載されている。
乙区−−−−所有権以外の権利 担保権−−抵当権等
用益権−−地役権、地上権等
抵当権−−−ちゅうさんが柿の木の植わっている土地を担保に銀行
から１００万円を借りました。銀行は担保にとっていることをはっきりさ
せるため、登記簿の乙区欄に抵当権を設定しました。ちゅうさんは以
前と変わりなく柿ノ木の下を耕し、柿がなったら食べることができます。
ちゅうさんは１００万円を返しました。銀行は抵当権を抹消しました。
根抵当権−−抵当権の兄弟に根抵当権というのがあります。この場
合は１００万円という極度額を書いておけば、１００万円の範囲内で借
りたり返したり。何回でもＯＫです。柿を食べることもできます。この場
合は商売人、会社などがよく使います。
＊登記簿の閲覧、謄抄本
コンピューター化されていない法務局では、申請書を書いて登記簿の
閲覧をする。登記簿謄本抄本（コピー）をもらう。手数料は登記印紙で
支払う。閲覧は１筆（個）５００円、謄抄本は１筆（個）１０００円です。
コンピューター化されている法務局では、申請書を書いて登記事項要
約書（閲覧に代わるもの）１筆（個）５００円、登記事項証明書(謄抄本
に代わるもの）１筆（個）１０００円です。
・登記手数料について詳しくはこちら →
http://www.moj.go.jp/MINJI/TESURYO/index.html
＊インターネットで登記簿等の閲覧
「インターネット登記情報提供サービス」
（財）民事法務協会 （法務省民事局関連の特殊法人）
http://www1.touki.or.jp/
コンピュータ化されている法務局の登記簿等はインターネットで閲覧で
きます。法務省民事局関連の特殊法人−（財）民事法務協会というと
ころがやっています。
閲覧できる法務局については、このサイトに詳しく記載されています。
http://www1.touki.or.jp/GSRV.html
本来登録して利用することになっているんですが、一時利用もできます。
支払いはクレジットカードでできます。
利用料金はこちら → http://www1.touki.or.jp/GFAQ.html#Q21
なんといっても遠方からでも閲覧できるのがいいですね。ありがたいこ
とです。
しかし閲覧は画面上です。もちろん印刷はできます。
しかし「この紋所が目に入らぬか。この紋所を何と心得る。」紋所がな
いんです。
法務局の「これは登記簿に記載されている事項の全部を証明した書
面である。
ＸＸ法務局ＸＸ出張所 登記官ＸＸ印」という紋所−−−認証はありま
せん。
したがって正式な所へ提出するときは使えません。これだけがデメリ
ットです。
残念！無念でござる！
＊登記事項証明書をもらう場合
登記事項証明書をもらう場合には，その土地又は建物を管轄する登
記所に請求書を提出する。
請求対象の土地又は建物を管轄する登記所がコンピュータ化された
登記所である場合は、最寄りのコンピュータ化された登記所に請求す
ることもできます。
北海道の不動産の登記事項証明書をもらう場合、大阪でも九州から
でもどこからでもコンピュータ化された登記所であれば請求できます。
便利になってきました。
なお，請求書を提出する前には、必ず管轄登記所がコンピュータ化さ
れている登記所かどうかの確認をしてください。
・管轄登記所の確認
登記事項証明書を請求する土地又は建物をどの登記所が管轄してい
るかについては下記で調査する。↓
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html
・登記事項証明書の請求書の提出方法
１ 管轄登記所に直接持参する方法
２ 管轄登記所がコンピュータ化された登記所である場合は，最寄
りのコンピュータ化された登記所に持参する方法
３ 請求書を管轄登記所に郵送する方法
返信用の切手同封・・・登記事項証明書のページ数で郵送料が
変わるので余裕を持って同封する。余れば返送してくれる。
手数料分の登記印紙同封・・・登記事項証明書のページ数が１
０枚を超えるかどうか不明のときは、余裕を持って同封する。
余れ ば返送してくれる。
手数料について・・・必ず登記印紙ですよ。
登記事項証明書 １通当たり１，０００円。１通の枚数が１０枚を
超える場合には，以後５枚ごとに２００円加算されます。
料金は、請求書に登記印紙をはる。収入印紙とよく似ているので
注意すること。登記印紙です。登記印紙は集配業務を行う郵便局
で売っています。登記所内で販売しているところもあります。
共同担保目録が必要な場合
共同抵当権等の他の担保物件が何かを知りたい場合は，「共同
担保目録」欄に必要事項を記載する。
【インターネットを利用した登記事項証明書の請求について】
個別にオンライン庁として指定された登記所においては，手数料を
納付して，登記事項証明書の送付をオンラインで請求することが可
能です。
オンラインで請求された登記事項証明書は，郵送されます。
これは少し複雑になります。詳しくは下記サイトを参照ください。
オンラインによる登記事項証明書等の送付請求（不動産登記関係）
について
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji73.html
【図面類】
＊地積測量図−−−昭和４０年前後以降に土地を測量して面積を
修正したり、土地を分筆（１個の土地を数個の土地に分ける）したと
きに提出され、法務局で保管されている。
＊建物図面・各階平面図−−−昭和４０年前後以降に建物を建てた
とき、増築したときに提出され、法務局で保管されている。
＊公図(土地台帳付属地図)
明治２０〜３０年ごろ地租（土地の税金）を徴収するために日本全
国を測量した。国民に手伝ってもらって測量したところとか、でき
るだけ面積を少なく測って地租を少なくしょうとしたところなどあ
りました。そのうえ測量の技術も幼稚であったため、実際の面積と
大きく違う所も多々ありました。
こんなことではだめだと、昭和３０年代に、日本全国を正確に測量
して地図（測量図）を作ろうと、不動産登記法を改正して第１７条
に地図の条文を設けました。こんな地図ができるんだからと、土地
台帳付属地図の手入れ（分筆といって土地を２つ以上に分ける時な
ど地図に分筆の線を書く等）をしなかった時期もあり、ついには、
手入れ不可能な所もでてきました。地図はないし、それなら公図を
整備するしかないということになりました。そこで全国の土地家屋
調査士が地図整備に協力して、かなり整備されてきています。
＊地図（略して１４条地図、改正前は１７条地図）
不動産登記法第１４条に定められている地図のこと。一筆ごとに正
確に測量したもの。みなさんの住んでいるところで、国土調査、地籍
調査という言葉を聞いたことありませんか。この調査、測量の終了し
ているところでは地図（１４条地図、改正前は１７条地図）が備え付
けられています。
これは現在の測量技術で測量したもので正確です。簡単な話、土石
流で流されて、境界がわからなくなったとしても、わずかな許容誤差
の範囲内で境界が正確に復元できるのです。
しかし残念なことに日本全国で完了している所はごくわずかです。こ
の進捗状態ではあと１万年はかかるなどといわれています。予算が
ないということで先延ばしされた結果なんです。
そこで登記印紙を作ってそのお金で何とかしようと考えたのです。皆
さんの中には、法務局へ行って登記簿謄本を申請した人があるでし
ょう。１通1,000円です。住民票とか戸籍謄本に比べると高いですね。
こんな事情があったんです。
＊土地家屋調査士−−-−表示に関する登記、つまり登記簿の表題
部に関するもので、調査測量を伴う登記の仕事をしています。土地の
分筆、地目変更、建物の新築、増築の登記等。
＊司法書士−−−−−−権利に関する登記、甲区、乙区に関する登
記の仕事をしています。売買 、抵当権の登記など。他に法人等の商
業登記もしています。
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【土地の調査「地押し」（じおし）】
土地を買い権利証をもらって安心していたら、何年か後に、土地はその
場所にないことがわかりました。
土地を買い、建物を建築しようとしていたら「あなたの土地と道路との間
に私の土地がある。私の土地を通らないでください」と言われました。
あなたは、土地を買うとき、その土地がその場所にあることを確認しまし
たか？
道路との間に他人の土地がないことを確認しましたか？
どこで確認しましたか？
あなた自身で確認しましたか？
「買主は、自分が買う土地の調査をするのは当然である。その調査を怠
るということは買主にかなりの過失がある」という裁判例があります。つ
まり自分が買う土地の調査ぐらい自分でやって当たり前といういことです。
私はしろうとで何もわかりません、では通用しないということです。
こんな調査はどうしたらいいのでしょうか？
法務局と買おうとする現地の両方で調査するのです。地押し（じおし）調
査をやるのです。
地押し調査・・・江戸時代の検地の一種地押し、地押さえとは少し意味が
違います。ここでいう地押しとは、調査する土地の周辺を法務局で調べ
現地と合うかどうか現地調査することです。
�‐�工地図（住宅地図）のコピー
一軒ずつ名前の入った地図を見かけたことありませんか。商店とか市役
所、法務局、図書館にも置いているところがあります。その地図のコピー
を手に入れます。
�⊂�工地図のコピーを持って法務局にいきます。公図、１７条地図、地積
測量図、登記簿を閲覧し、土地の両隣接、裏側の所有者を調べます。少
し離れた道の角地なども調べます。商工地図を見れば大体合っているこ
とがわかりますが、念のため現地も調べます。
ここで注意しておきたいのは、間違いはその近辺全部ということがありま
す。昔、大地主さんが、土地の地番を間違って売った。買った建売会社は、
何筆かに分筆して分譲したということになれば、その近辺全部間違ってい
ることになります。そのチェックも忘れずに調査してください。
どうしても自分ではちょっと手に負えないという方は、お近くの土地家屋調
査士に調査を依頼されたらいいでしょう。
土地家屋調査士は、業務上、事前調査としていつもこんな調査をやってい
るのです。
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