所有権以外の権利の登記（乙区欄） １ ２ ３

不動産登記簿ＡＢＣ ６


　
所有権以外の権利の登記（乙区欄）　１



所有権以外の権利には用益権と担保権があります。

用益権には地上権、賃借権、地役権等です。他人の不動産を利用し

て収益する権利です。





＊賃借権

賃貸借契約によって発生する賃借権というのは、賃貸人に主張でき

ますが、第三者には主張できません。

もし賃貸人が第三者に、この土地を売ってしまうと、賃借人はその

第三者に対抗できません。明け渡してくれといわれたら明渡さなけ

ればなりません。これはたいへんです。賃借権の登記をしておれば

安心です。

ところが賃貸人は賃借権の登記に応じてくれないのが実情です。そ

んな土地に家を建てて安心できません。

そこで白馬の騎士が登場です。民法の特別法の一つ借地借家法とい

う法律です。賃借権の登記がなくても、建物の登記をしておれば第

三者に対抗できますよ、ということです。（あとから出てくる地上

権の登記がない場合でも同じことです。）


借地上の建物は、今すぐ建物の登記をしましょう。登記の書類には

賃貸人の承諾書等は不要です。---------ここんとこ重要、試験に

出るかも。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
所有権以外の権利の登記（乙区欄）２


＊地上権

他人の土地において建物、工作物、竹木を所有するため、その土地

を使用する権利です。似たものに賃借権があります。わが国ではほ

とんどが賃借権です。

賃貸借は債権契約関係で「債権」です。それに対し地上権は「物

権」です。賃借権は相続はできますが、地主の承諾なしに譲渡する

ことはできません。

しかし地上権は地主の承諾なしに譲渡することができます。もちろ

ん相続できます。賃借権に比べ非常に強いんです。

そのうえ土地の上下の一定空間の範囲を定めて地上権を設定するこ

とができます。地下鉄、高速道路等の場合に地上権を設定する場合

があります。このような場合「区分地上権」といいます。


地上権の登記はめったにありません。もしあれば注意が必要です。

しかし登記がないからと安心はできません。法律上当然に成立する

「法定地上権」があります。





所有権以外の権利の登記（乙区欄）３　
　　　　　　　　　　

＊法定地上権

土地と建物の所有者が同一人で、土地か建物、どちらかに銀行の抵

当権が設定されていたとします。

返済不能になったため、銀行はこの抵当権を実行しました。つまり

競売したんです。

競売の結果土地の所有者と建物の所有者が別人となった場合、建物

のために地上権が設定されたものとみなされます。このことを法定

地上権といいます。（民法第３８８条）


こういう事例はあまりありません。銀行は土地、建物両方に抵当権

を設定しないとお金を貸しません。

　
じゃまにならんようなら頭の隅にちょっとだけ置いておきましょう。




（参考）

不動産の基礎知識を勉強しようと思えば、当然法律を勉強すること

になります。

法律といえば、むずかしいと考えますが、ある要領を会得すれば簡

単です。

その要領は、また別の機会に掲載していきます。お楽しみに。

（笑）


法定地上権という言葉が出てきました。法律にはどういうふうに書

かれているか、参考に掲載します。「民法」という法律です。

刑法という法律もありますが、不動産関係ではほんの少しです。ほ

とんどが民法です。


及び、又は、みなす、という言葉に注意しながら読んでみてくださ

い。法律はわずかでも隙を見せると、それにつけ込まれて攻撃を受

けることになります。したがって、つけこまれないように身を守る

ことになり、一度読んだだけではわからない文章になります。



（法定地上権）

第三百八十八条 　土地及びその上に存する建物が同一の所有者に

属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、

その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物につい

て、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、

当事者の請求により、裁判所が定める。



これは民法ですが、やさしい方です。わけがわからなくなり、悩ん

で天国に行かないようにご注意ください。用量・用法をよく読んで

正しく使いましょう。（笑）